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某租赁纠纷案法律分析

[日期:2019-10-23] 来源:  作者: [字体: ]

fchy实业有限公司与mm、tm

租赁合同纠纷一案情况分析

 

一、fchy实业有限公司与mm、tm租赁合同的形成过程。

(1)2005年12月1日,mc与案外人wm(yhdk的实际控制人)签订了《租赁合同》租赁期限为2006年4月1日至2016年3月31日;

(2)2009年3月yhdk(实际控制人为wm)和fchy签订了《租赁合同》,对包括mc孵化场(合同注明租赁范围包括孵化场的孵化器,是否仅为孵化器?)在内得多处场舍的租赁进行了约定,期限为2009年3月8日至2014年3月7日;

(3)2009年3月mc、wm和fchy签订了《协议》,同意将wm将孵化场转租给fchy,租金直接支付给mc;

(4)2014年yhdk和答辩人fchy签订了《租赁合同补充协议》将租赁期限延长至2024年3月7日。

(5)2015年3月3日,yhdk将《租赁合同》的权利义务转让给了田、明二人;

二、mc和fchy租赁合同的形成过程

(1)2011年1月1日,mc和fchy签订了《厂房租赁合同》,租赁标的为孵化场二期(除孵化器外),期限为2011年1月1日至2030年12月31日止。金额为86万元每年。该协议第十条约定“2009年3月8号甲方(注:mc)租赁给fchy的一期厂房在合同到期后,原合同条款不变,自动转租到乙(注:fchy)方名下,租赁期截止到2030年12月31日。” (此前和康源集团和mc签了相同的合同,该合同签订后废除。)

(2)2017年11月20日,mc和fchy签订了《租金变更协议》对租金进行了调整,约定“原租金数额变更为:一期(含孵化器)每年30万元,二期(含孵化器)每年76万元,合计106万元”。

三、争议现状:本案原告tm、mm二人向fchy主张支付2018、2019年的租金共计154086.9及滞纳金27504.5万元。

四、根据本案上述7份协议,无争议的重要事实为(请进一步查证确认):

(1)fchy现在承租的孵化场(一期、二期)每年的租金为106万元,该款项由fchy向mc支付。

(2)2014年3月8日起至2017年3月8日,fchy向yhdk(或田、明)每年支付的租金为77043.45元。

(3)至2017年3月8日前,fchy每年向mc支付土地厂房租赁费,向yhdk(或tm、mm)支付孵化器租赁费,上述款项是明确且分开的。

(4)孵化场的孵化器为yhdk公司购置。

五、本案的主要争议问题为:

至2017年11月20日,mc和fchy签订了《租金变更协议后》,是否还应该向tm、mm支付孵化器租赁费。

六、争议焦点为:

   (1)目前孵化场的孵化器的所有权人或者收益权人是谁?

    (2) mc收取孵化器租赁费是否具有法律或者合同依据?

七、本所律师认为:

(1)根据法律法规及现有的上述合同,不能证明孵化场的孵化器已于2017年11月20日及以后归mc所有。其所有权人或收益权人仍应为tm、mm(yhdk),即fchy仍应向tm、mm支付租金。

(2)mc和fchy双方于2017年11月20日签订的《租金变更协议》约定租金包含了孵化器,但从现有的证据看,mc收取孵化器的租金租金的行为既无法律依据也没有经过相关权利人的授权。可以进一步向mc落实是否有其他证据证实已取得了所有权或获得了收益权。

(3)根据现有合同约定,如果mc向fchy收取了每年106万元租金的情况下,其应包含了77043.45万元的孵化器租金而无论事实上该情况mc是否认可。

(4)不考量商业利益,仅依据合同约定及法律规定的情况下,fchy向tm、mm支付了18万余元的租金及滞纳金后,可以对租金部分要求mc返还。

      建议本案由mc、fchy及tm、mm三方协商解决。

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