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承租人提前解除租赁合同法律问题解析

[日期:2019-10-23] 来源:  作者: [字体: ]

住房承租人工作调动需要退房、商业房产因经营不善提前退租?生活中存在大量的因各种原因导致的提前解除租赁合同的情形。提前解除租赁合同对承租人来讲始终绕不过违约责任的困扰。提前解除租赁合同究竟会面临何种法律风险呢?下面我们慢慢聊来:

一、约定了违约金的房屋租赁合同提前解除的处理

大量的房屋租赁合同是约定了违约金的,在聊违约金问题的同时,绕不开违约金和损失赔偿金的适用问题。原则上讲违约金属于补偿性为主,具有一定惩罚性的法律设置。根据这一原则结合我国合同以及相关司法解释可以做如下处理:

1、租赁合同约定的约定违约金低于造成的损失时

根据《中华人民共共和国合同法》第一百一十四条的规定,约定的违约金金额低于造成的损失额的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。在此种情况下,不能在主张违约金的同时主张损失赔偿,而是只能请求增加违约金。对此,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条作了明确规定:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持”。

当然,出租方还可能直接依据《中华人民共共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定直接要求赔偿损失。

无论上述哪种情况,在租赁合同中约定了违约金,且约定的违约金的金额低于因提前解除租赁合同造成的损失时,承租人因违约需要承担责任的上限是以损失额为上限的。在此需要明确的是合同法对损失还做了限定,即“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

2、租赁合同约定的违约金高于造成的损失时

当租赁合同约定的违约金稍微高于造成的损失时,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十八条可以推断:当事人可主张违约金。(不能同时主张违约金和损失赔偿。)

而当约定租赁合同约定的违约金过分高于造成的损失时,根据《合同法》第一百一十四条的规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于此款所述之“过分高于造成的损失”,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款作了解释:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。(不能同时主张违约金和损失赔偿。)

由此可见,租赁合同约定的违约金高于造成的损失时,承租人要么根据租赁合同的约定承担违约金,要么在违约金约定过高时,积极请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少,以将违约金降低至造成损失的130%,甚至以下。

二、租赁合同没有约定违约金或者虽然约定了违约金,根据案件需要计算损失时,怎样才是合理的损失,法律对此有无规定?

如果租赁合同没有约定违约金,承租人可能面临被出租方要求直接承担赔偿责任的风险。《中华人民共和国合同法第》第一百零七条、第一百一十三条对此作了明确的规定。但是在实务中,如何判断损失的金额呢?该问题大体可以分为以下几种情形:

1、能够方便计算出损失的(比如,因承租人的提前解约导致出租人没能及时将房屋出租导致的租金损失,应根据空置期计算,一般不超过六个月。)应当足额赔偿损失。

2、不方便计算损失的,应当推定为房屋闲置期产生的租金损失,但是一般不应当超过六个月。(考虑招租期、重新装修的免租期等空置房屋损失)另外还应适当考虑重新招租的中介费等。

上述计算方式法律或者司法解释并没有给出明确的可直接实际操作的公式或者方案,需要综合具体案件情况处理。

对上述问题,为降低提前解约给出租人造成的损失,律师建议承租人在合同到期前如果有提前解除租赁合同的计划,应该及时提前通知出租方并保留该通知的证据,以便于出租方做好再次出租的准备,尽可能的做到减少租赁空档期。出租方怠于处理,导致损失扩大的,承租人不应承担扩大的损失。

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