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开饭店租赁的房子被拍卖了会怎么样?律师:可继续经营

[日期:2019-11-08] 来源:  作者: [字体: ]

租赁过程中遇到租赁物被查封是承租人常见困扰。如果是居住用途的住宅或者公寓,可能要面临搬家,如果是商铺呢?养熟了的客户群体怎么办?巨额修怎么办?已经交付的租金怎么办?笔者今天给大家讲一个关于租赁物被查封的小故事。

老韩和小李是对中青搭配的合作伙伴,2004年,两人共同出资成立了一家餐饮公司并租赁了某繁华路段的一栋两层的沿街商铺用于经营饭店。二人的合作非常成功,2007年时饭店已经是远近知名,生意火爆的不得了。为了进一步提升饭店档次并保证经营的持续性,二人决定同出租人商议全面升级饭店装修并将租赁合同的租赁期限变更为10年。新的租赁合同签订后,饭店投资160万元进行了装修,重装开业后的饭店效益也是节节攀升。2009年因为出租人债务纠纷饭店房屋被法院查封,2010年3月房屋被拍卖,2010年5月,新的房屋所有人要求将租金提升100%否则收回房屋,此不合理要求遭到拒绝后,新房主强行封锁了饭店的门。接下来便是漫长的诉讼,由于各种利益纠葛以及承租人证据缺失加以手中证据运用不当,餐饮公司最终获得了赔偿但金额并不理想。

 

笔者在此提醒,打官司打的不仅仅是法律,有时候证据更重要。有效保留证据、合法取得证据,妥善保管证据、正确运用证据是胜诉不可缺少的保障。篇幅有限,证据问题本文不做赘述。下面讲一下法律知识点:

一、餐饮公司作为承租人能否对执行及拍卖进行阻止?

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”由此可见,被执行人出租已经人民法院查封、扣押、冻结执行标的行为,不能产生对抗申请执行人的法律效力,承租人的异议不会得到法院的支持。

本案案餐饮公司在查封及及执行之前已经承租了涉案房产。按照法院的通常处理,此类情况作为承租该执行标的的案外人的承租权这一民事权益并不足以排除对该执行标的强制执行。

二、餐饮公司无法阻止拍卖,合法权利如何保障?

根据买卖不破租赁的原理,人民法院对执行标的的拍卖不会影响到案外人对执行标的所享有的承租权,也不会影响到案外人对执行标的所享有的优先购买权。法律对此亦有明确规定,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此餐饮公司的租赁权虽不能阻止法院的执行,但是餐饮公司对涉案房屋享有优先购买权(拍拍情况下依然享有),同时还享有所有权人变更后继续承租房屋的权利。

笔者在此特别提醒:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条明确规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。”法院保护的是善意承租人的合法权益,恶意行为不会得到法院的支持。

三、所有权人变更后,原租赁合同怎么处理?

经过执行拍卖,所有权人发生变更,新的所有权人有义务按照原租赁合同的约定履行出租义务,承租人继续享有合同约定的承租权并应向新的所有权人履行支付租金的义务。因为物权的变动,双方根据法律的规定及原租赁合同的约定形成了新的租赁关系。此种情况下双方可以继续使用原租赁合同,只是对收款人及收款账户作出变更。笔者建议,在有条件的情况下,双方可按照原租赁条款重新签订租赁合同,如果双方达成新的一致约定可以进行变更。任何一方对原租赁合同有异议的,可以根据法律的规定正常处理,不因出租主体的变更而具有差异。

四、对餐饮公司的遭遇的简单建议

新的房屋所有人强行锁门的行为既属于违反租赁合同的违约行为也是严重的侵权行为,承租人可以要求其承担违约责任或赔偿损失。在此笔者提醒承租人应就租赁合同、装修合同及图纸发票、会计账簿、缴税凭证、侵权行为发生的时间等相关证据保留及取证。避免空有法律支持,诉讼中无法举证的情况发生。具体操作笔者将另文讨论。

笔者提醒:承租人承租前应考察出租人情况并签订完善的租赁合同;合同履行时注意保留租赁涉及的相关凭证;发生租赁纠纷应及时正确的应对。如此,才能有效减少或避免不必要的损失。

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